Over het Zaeltje

Huren bij Rosehaghe

In aanmerking komen voor een woning?

Rosehaghe beheert 138 vrijwel identieke eengezinswoningen en 2 bovenwoningen. De woningen zijn ruim 90 m2 en worden toegewezen aan meerpersoonshuishoudens met drie of meer personen en een hiervoor passend inkomen. Voor regels over het toewijzen van woningen verwijzen wij u graag naar deze pagina op www.rijksoverheid.nl.

Rosehaghe verhuurt 4 van de woningen in de vrije sector (waarvoor een ander beleid geldt). Deze zijn nu alle bezet. Wanneer er een beschikbaar komt, wordt dat op de website onder “nieuws” vermeld. 

Ook is er in sommige gevallen sprake van tijdelijke verhuur. Meer informatie hierover leest u verder in deze tekst onder de alinea Tijdelijk verhuur

Zo zijn er dus 136 sociale huurwoningen.

De verhuur van deze woningen loopt via Woonservice Kennemerland. Deze organisatie brengt het aanbod van de wooncorporaties en de vraag van de woningzoekenden samen.

Heeft u een huurwoning gevonden in Rosehaghe? Dan sluit Woningbouwvereniging Rosehaghe een huurcontract met u af, inclusief Algemene Voorwaarden. Ook tekent u voor een woningomschrijving, waarin de staat van de woning staat beschreven op het moment dat u er gaat wonen. Na een gezamenlijke inspectie krijgt u de sleutels van uw woning. De huur betaalt u maandelijks vooruit, en moet voor de eerste van de maand binnen zijn. Wilt u uw huurcontract opzeggen, dan geldt een opzegtermijn van 28 dagen.

Regels voor toewijzing naar inkomen

Woningcorporaties moeten de vrijkomende sociale huurwoningen (shw) met een huurprijs tot € 720,42 (prijspeil 2019) toewijzen aan hun doelgroepen.

• De belangrijkste doelgroep zijn huishoudens met een inkomen beneden € 38.035 (prijspeil 2019). Van de vrijkomende woningen wordt minimaal 80% hieraan jaarlijks toegewezen.
• Maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen mogen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 42.436.
• Maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen mogen corporaties vrij toewijzen.

Betaalbaar wonen voor de doelgroep met huurtoeslag

Woningcorporaties moeten extra aandacht geven aan huishoudens met de laagste inkomens die recht hebben op huurtoeslag. Deze moeten een betaalbare woning krijgen toegewezen onder de aftoppingsgrens die voor hen geldt. Daarom staat in de gewijzigde Woningwet een norm over passendheid. Deze wijziging is ingegaan op 1 januari 2016. Elke corporatie moet aan tenminste 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een sociale huurwoning toewijzen met een passende huur. Dit is een woning met een rekenhuur onder de aftoppingsgrens.

Voor  drie- en meerpersoonshuishoudens is dit € 651,03 en een maximaal inkomen van minder dan €30.825,=.  Deze bedragen gelden in 2019.

De overheid wil dat woningcorporaties hun woningen passend toewijzen

Daarvoor zijn regels opgesteld. Die regels bepalen op welke woningen u kunt reageren. Hierdoor huurt u een woning met een huurprijs passend bij uw verzamelinkomen.

Wat is uw verzamelinkomen?

Uw inkomen én dat van uw medeaanvrager bij elkaar opgeteld. Dit verzamelinkomen bepaalt welke woning wij u mogen toewijzen.

In welke categorie valt u?

Wij gebruiken uw inkomen op uw inkomensverklaring (IBRI) om te berekenen of u in aanmerking komt voor de woning waarop u hebt gereageerd. Op de inkomensverklaring staan meestal inkomensgegevens over een vorig jaar, of misschien zelfs nog iets ouder. Dat ‘oude’ inkomen moet u vermenigvuldigen naar een inkomen voor dit jaar. Dit heet indexeren. In 2019 werkt dit zo:

• Inkomensgegevens over 2017 vermenigvuldigt u met 1,0517
• Inkomensgegevens over 2018 vermenigvuldigt u met 1,0336               
• De uitkomst daarvan telt als uw inkomen voor 2019.

Met dit inkomen kunt u zien op welke woningen u kunt reageren. Wij gebruiken dit inkomen om te beoordelen of u in aanmerking komt voor de woning waarop u reageert. 

 Tijdelijke verhuur

De tijdelijke verhuur van de woningen in Rosehaghe hangt samen met het renovatie-mutatie beleid van de vereniging. De vereniging wil een betere en beheersbare planning krijgen van het renovatie budget. Vandaar dat we het hulpmiddel tijdelijke verhuur inzetten.

In de herfst van 2015 zijn we met de gemeente Haarlem tot overeenstemming gekomen om woningen tijdelijk te kunnen verhuren in afwachting van een opknapbeurt.

Wanneer er een woning vrijkomt kunnen we nu kiezen. Als de woning op niveau is, kan deze direct voor onbepaalde tijd doorverhuurd worden via Woonservice.

Wanneer renovatie nodig is, kan de woning in de tijdelijke verhuur. Eerst voor een periode van twee jaar en daarna van jaar op jaar tot een maximum van zeven jaar. Belangrijk om te weten is, dat de verhuurder het contract met een termijn van drie maanden op kan zeggen, dus de tijdelijke verhuur termijn hoeft niet volgemaakt te worden. Dit alles gebeurt zoveel mogelijk in overleg.

Door deze extra verhuurmaatregel kunnen we een aantal woningen verzamelen waar renovatie nodig is. Dit scheelt in de uitvoeringskosten, doordat we het jaar voorafgaand aan de renovatie de werkzaamheden beter kunnen voorbereiden en aanbesteden, zonder onnodig verlies van huurinkomsten. Op de begroting is vooraf duidelijk welk bedrag gereserveerd dient te worden. Dit geeft een veel rustiger beeld op de begroting. Terwijl ook precies duidelijk is hoeveel woningen vrijkomen voor verhuur onbepaalde tijd. 

Wie komt in aanmerking voor tijdelijke verhuur?

Dit zijn gegadigden die zich aanmelden via administratie@rosehaghe.nl  en vallen in de doelgroep die we afgesproken hebben met de gemeente:

• Gezinnen met drie of meer personen
• Ingeschreven bij Woonservice en qua inkomen vallend in de primaire of secundaire doelgroep (inkomens eisen)
• Een wachttijd van minstens 8 jaar is belangrijk om zo veel mogelijk aan te sluiten bij de aanwezige kandidaten!
• Op volgorde van binnenkomst door een aanvraag via de mail bij de woningbouwvereniging, administratie@rosehaghe.nl

Hoe betaal ik de huur?

De huur is bij vooruitbetaling verschuldigd en moet aan het einde van iedere maand worden betaald voor de komende maand.

Betaling van de huur geschiedt via een automatische incasso van het IBAN-nummer van de huurder. De huurder is verantwoordelijk voor het zorgen voor voldoende saldo voor het laten incasseren van de huur.

Wat als ik huurachterstand heb?

Bij betalingsproblemen neemt u contact op met de woningbouwvereniging om gezamenlijk tot een oplossing te komen. U kunt dit doen tijdens het maandelijkse spreekuur van het bestuur op de eerste donderdagavond van iedere maand tussen 19:30 en 20:00 uur in Het Zaeltje, Hoofmanstraat 12b, of per email aan het bestuur op administratie@rosehaghe.nl. 

Indien wij met u een betalingsregeling treffen en u komt de afgesproken afspraken niet na geven wij de vordering uit handen aan ons incassobureau.

Indien om welke reden dan ook incasseren niet mogelijk is (het huurbedrag wordt in dat geval ‘gestorneerd’) dient u alsnog zelf het huurbedrag over te maken op de rekening van de woningbouwvereniging. U heeft hiervoor de tijd tot de 15de van de maand, waarover huur is verschuldigd.

Indien de huur op de 15de van de maand niet op de rekening van de woningbouwvereniging is bijgeschreven en geen overleg tussen u en woningbouwvereniging heeft plaatsgevonden ontvangt u een herinnering van het administratiekantoor om dat alsnog binnen 16 dagen te doen. 

Indien hieraan geen gehoor wordt gegeven gaat de vordering naar het incassobureau, die het innen van de huur verder ter hand neemt. U ontvangt hierover bericht. Vanzelfsprekend brengt dit aanzienlijke kosten voor u als huurder met zich mee.

 

Wonen in een monument

De woningen van woningbouwvereniging Rosehaghe vallen onder monumentenzorg. Het oorspronkelijke karakter van ons unieke stadsdeel wordt hiermee veiliggesteld. Samen moeten wij er dan ook voor zorgen dat er geen inbreuk wordt gedaan op de vormgeving en uitstraling zoals in de jaren ’20 ontworpen. Hiervoor gelden voor zoals binnen als buiten een aantal door monumentenzorg bepaalde regels. In de algemene huurvoorwaarden staan deze ook genoemd. We zetten hieronder het een en ander nog even op een rijtje.

Binnen

Het interieur van de woningen kent specifieke bij de stijl van Van Loghem horende elementen. Mocht u iets willen veranderen vraag dan altijd vooraf toestemming aan de woningbouwvereniging. Denk hier bv bij aan:

• Vaste kasten
• Keuken
• Badkamer

Alles wat tot het casco van het huis hoort (kozijnen, vloeren, dragende constructie) mag niet veranderd worden.
Behangen en schilderen mag gewoon zonder overleg.

Buiten

• Beplanting: De beplanting in de voor- en zijtuinen mag niet hoger zijn dan 3 meter en mag geen hinder of gevaar op (gaan) leveren voor uzelf of uw buren. Als u hier niet aan voldoet dient u op eerste aanwijzing van de woningbouwvereniging de beplanting te snoeien dan wel te verwijderen.
• Beveiligingscamera’s: Uitsluitend na overleg en met toestemming van de woningbouwvereniging.
• Buitenverlichting: Bij de voordeur mag een bescheiden verlichtingselement worden aangebracht. Tl-lampen, grote schijnwerpers ed zijn niet toegestaan. Mocht u ivm veiligheid toch behoefte hebben aan verlichting overleg dan met de woningbouwvereniging.
• Erfscheiding: Eventuele erfscheiding in de voor- en zijtuin dient transparant te zijn en mag niet hoger zijn dan de heg. Erfscheiding in de achtertuin mag maximaal 2 meter zijn, gemeten vanaf straatniveau. U dient zelf de door u geplaatste erfscheidingen te onderhouden. De door de woningbouwvereniging aangebrachte erfscheiding vallen onder het onderhoud van de woningbouwvereniging.
• Gevelbegroeiing: Dit is alleen toegestaan als de beplanting de fundering, gevels en goten niet aantast. Indien dit naar inzicht van de woningbouwvereniging wel problemen op kan (gaan) leveren moet u de beplanting verwijderen. Bij het in gebreke blijven daarvan zullen de kosten voor het herstel van de beschadiging op u worden verhaald.
• Heg: Deze is gezichtsbepalend voor de wijk en wordt daarom door een hoveniersbedrijf onderhouden. U mag niet zelf snoeien of modelleren. Uiteraard mag u hinderlijke scheuten die de heg ontsieren wel zelf afknippen.
• Huisnummerplaatjes: De huisnummerplaatjes zijn speciaal voor Rosehaghe ontworpen en mogen niet vervangen worden.
• Plantenbakken en -potten: Hou het plaatsen van potten bescheiden en tijdelijk en zorg (als dat nodig is) voor een deugdelijke en stevige bevestiging in de muur. Nooit in de houten kozijnen! Kijk ervoor uit dat de bevestiging geen blijvende schade aan de muur met zich meebrengt.
• Schilderwerk: Hiervan is de kleur bepaald, deze mag niet worden veranderd en valt onder het onderhoud van de woningbouwvereniging
• Tuin: Deze is bedoeld als siertuin en niet als erf voor opslagdoeleinde. Dus geen fietsenstalling, speelhutjes, bergplaatsen voor vuilnisbakken ed.
• Tuinhekjes: Deze mogen qua vorm, uitvoering, materiaalgebruik en kleur niet te veel opvallen in het straatbeeld.
• Versiering: zoals bv-zonnewijzers, oude gereedschappen en andere toevoegingen van enige omvang zijn niet toegestaan.
• Verwaarlozing tuin: De woningbouw zal u bij ernstige verwaarlozing van uw tuin u dit schriftelijk melden en een termijn stellen tot het zelf onderhouden van de tuin. Mocht u in gebreke blijven kan de woningbouwvereniging dit laten uitvoeren en de kosten bij u verhalen.
• Vogelhuisjes: Mocht u een vogelhuisje willen, plaats die dan op de door deskundigen aangegeven plek op de gevel in de achtertuin. Het liefst een vogelhuisje dat geadviseerd is door Vogelbescherming Nederland.
• Voorzetramen: Behoudens de voorzetramen die ten tijde van de inventarisatie aanwezig waren en vermeld zijn op de woningomschrijving mogen er geen voorzetramen meer geplaatst worden. Eventueel kan men gebruik maken van achterzetramen.
• Zonneschermen: Altijd van tevoren overleggen. Zonwering methoden als luxaflex of lamellen aan de binnenkant van de ramen hebben de voorkeur, zeker aan straatzijde.

Reparatie en onderhoud

Klachten

Algemeen

Woningbouwvereniging Rosehaghe is een woongemeenschap waar iedereen vriendelijk en respectvol met elkaar omgaat. De bewonerscommissie zorgt voor een goede vertegenwoordiging van de belangen van de huurders en overlegt regelmatig met het bestuur van de vereniging. Er zijn ‘korte lijnen’ en veel buurtgenoten kennen elkaar. Maar hoe goed onze woningbouwvereniging ook zijn best doet om alles naar tevredenheid te regelen; een klacht kan altijd ontstaan. De bestuursleden van de woningbouwvereniging zijn hiervoor per email of telefonisch bereikbaar. Hun contactgegevens staan op de website. In de praktijk blijkt dat we er vaak samen uitkomen en een goede oplossing vinden voor beiden. Mocht dat toch niet zo zijn, dan heeft Rosehaghe daarvoor een klachtenregeling opgesteld, zie verder op deze pagina.

Voor reparatieverzoeken of onderhoud staat op deze website een apart hoofdstuk. Klik hier om daarnaartoe te gaan.

U wordt door woningbouwvereniging geïnformeerd over belangrijke verenigingszaken, groot onderhoud, schilderwerken e.d. Dit gebeurt via een brief of een bijeenkomst. Eenmaal per jaar organiseert Rosehaghe de Algemene Ledenvergadering in aanwezigheid van de Raad van Toezicht.

Klachtenregeling

Mocht u toch niet tevreden zijn over de manier waarop woningbouwvereniging Rosehaghe is omgegaan met uw verzoek of klacht dan kunt u daarvoor een klacht indienen.

Voor de duidelijkheid: het gaat dus om een klacht over de samenwerking met de woningbouwvereniging.  U bent bv ontevreden over de dienstverlening door Rosehaghe of ontevreden over de verleende service van een bedrijf dat wij voor u hebben ingeschakeld. 

Voor overlast door derden kijk bij veel gestelde vragen

Behandeling van uw klacht

Uw klacht wordt in behandeling genomen door de onafhankelijke klachtencoördinator van onze woningbouwvereniging, Mw. Birgitte J. van der Kleij. Zij is buurtgenoot en tevens ervaren communicatietrainer, coach en mediator. Zij zal zich ervoor inzetten om in samenspraak met u en het Bestuur uw klacht naar tevredenheid tot een oplossing te brengen.

De Klachtencoördinator geeft geen oordeel of beslissing over de kwestie; zij zal met haar deskundigheid en ervaring in gesprek met u en de andere betrokken partij(en) gaan om op een goede manier tot een snelle en praktische oplossing te komen en hoort zowel de huurder als de Woningbouwvereniging. Deze aanpak blijkt in de praktijk voor alle partijen goed te werken. Vaak is de oplossing eenvoudig of is er sprake van een misverstand. 

Indien nodig en als de betrokkenen daartoe bereidheid hebben, kan ook worden overgegaan tot het inzetten van een mediation traject. Meer informatie daarover is bij Mw. van der Kleij beschikbaar.

Als u dat wenst, is het ook mogelijk uw kwestie met Mw. van der Kleij vooraf vertrouwelijk te bespreken. Dit kan worden vastgelegd in een geheimhoudingsverklaring. 

De Klachtencoördinator neemt uw klacht kosteloos in behandeling. U hebt natuurlijk de vrijheid u te laten bijstaan of vertegenwoordigen door een adviseur, advocaat, vriend of familielid. Eventuele kosten die daaraan verbonden zijn, zijn voor uw eigen rekening. 

Hoe dient u een klacht in?

Klachten kunt u op vier manieren bij de Klachtencoördinator indienen:

• Online via het digitale klachtenformulier, dat u via onze website aan Mevrouw Van der Kleij kunt zenden
• Schriftelijk: in het Zaeltje liggen klachtenformulieren, die u zelf kunt invullen als u niet over internet beschikt. U kunt het ingevulde formulier opsturen naar of in de brievenbus doen van de Anslijnstraat 16, 2013 EE Haarlem, het woonadres van Mw. van der Kleij.
• Per email: bureau@bureauvanderkleij.nl
• Telefonisch op nummer 06 – 519 871 27 

Wat gebeurt er als u een klacht heeft ingediend?

Mevrouw van der Kleij zal binnen drie werkdagen na ontvangst van uw klacht contact met u opnemen, en een afspraak met u maken om de kwestie te bespreken en de verdere gang van zaken te bepalen. 

Wat als er geen oplossing komt?

Het kan zijn dat u er via de onafhankelijke klachtencoördinatie toch met het Bestuur en/of andere betrokkenen niet uitkomt. U heeft dan een ‘geschil’ en u kunt, als u wilt, andere stappen ondernemen. U kunt met uw klacht bijvoorbeeld terecht bij de Huurcommissie of naar de rechter stappen.

Klachten over de hoogte van de huur/huurverhoging

Woningcorporaties mogen jaarlijks de huur verhogen. De overheid stelt de regels vast waaraan deze huurverhoging moet voldoen. Als u vindt dat Rosehaghe zich niet aan deze regels heeft gehouden of u vindt de huurverhoging onterecht, dan kunt u bezwaar maken. In de aankondiging huurverhoging staat altijd vermeld hoe en waar u bezwaar kunt maken en binnen welke termijn u dat moet doen. Bij een bezwaar zal Rosehaghe eerst samen met u naar een oplossing zoeken. Desgewenst kan de Klachtencoördinator daarbij worden ingeschakeld. Als dit niet lukt, is Rosehaghe wettelijk verplicht het bezwaarschrift door te sturen naar de Huurcommissie. Die stelt een onderzoek in en zal uitspraak doen. De Huurcommissie kan ook een uitspraak doen over de hoogte van de huur.

Woonfraude

In de overspannen woningmarkt waar Rosehaghe met haar 140 woningen in ligt komt woonfraude ook voor. Hieronder leggen we uit wat het bestuur van Rosehaghe onder woonfraude verstaat.

Het bestuur heeft ook een stappenplan ontworpen hoe woonfraude wordt aangepakt. Bij vermoedens wordt er altijd actie ondernomen.

In het huurcontract staat expliciet vermeld dat de hoofdhuurder(s) nauwkeurig moeten melden wie er in de woning woont en staat ingeschreven. Bij veranderingen dient zij deze schriftelijk te melden bij het bestuur.

De hoofdhuurder(s) wordt(en) geacht haar/zijn hoofdverblijf te hebben in de woning en hier dan ook minimaal 70% van de tijd aanwezig te zijn.

Wat is woonfraude?

Woonfraude is alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en over-bewoning van een woning waarbij geen toestemming is van de eigenaar. Het is feitelijk een vorm van bedrog; de werkelijkheid is anders dan wordt voorgesteld op papier of digitaal. De aanpak van woonfraude staat, zowel landelijk als bij Rosehaghe, zeer hoog op de agenda. Onrechtmatig gebruik van sociale huurwoningen: dat is woonfraude

Onderverhuur, de woning leeg laten staan, hennepteelt of verhuur aan toeristen is niet toegestaan. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen die hier recht op hebben én die op een wachtlijst staan. Rosehaghe bestrijdt woonfraude en kan uw hulp goed gebruiken. Met als doel: sneller woonplezier voor woningzoekenden en u een veilige en prettige buurt. 

Wat is woonfraude?

• Als de huurder de woning verhuurt aan iemand anders, zonder dat Rosehaghe daar toestemming voor heeft gegeven.
• Als de huurder de woning in gebruik geeft aan een ander die niet op het huurcontract vermeld staat en zelf merendeels elders woont.
• Als de woning lange tijd leeg of onbewoond is, bijvoorbeeld omdat de huurder langdurig in het buitenland verblijft of samenwoont op een ander adres.
• Als de woning wordt gebruikt voor illegale doeleinden, zoals hennep kweken, drugsverkoop of prostitutie.
• Als de woning als postadres of opslag wordt gebruikt, bijvoorbeeld voor criminele activiteiten.

In deze gevallen kan Rosehaghe besluiten deze woningen te ontruimen, zodat deze weer beschikbaar komen voor mensen die recht hebben op een sociale huurwoning.

Waarom bestrijden wij woonfraude?

• Om oneigenlijk gebruik van een sociale huurwoning te voorkomen.
• Om overlast en verval te voorkomen.
• Veiliger gevoel te geven in de buurt.
• Kortere wachtlijsten voor sociale huurwoningen realiseren

Toeristische onderhuur
Toeristische onderverhuur is onder geen voorwaarden toegestaan. Onze woningen zijn gebouwd met gemeenschapsgeld. Ze zijn zéker niet bestemd voor onderverhuur of verhuur aan toeristen, waarbij de huurder er ook nog geld aan verdient. Dit is woonfraude. Wij pakken dit dan ook stevig aan. In het huurcontract staat onderverhuur expliciet vermeld als niet toegestaan.

Hennep en drugs
Rosehaghe tolereert geen (voorbereiding van) hennepkwekerijen, andere productiewijzen van drugs en/of handel in drugs. Ook niet voor eigen gebruik. Als blijkt dat hier sprake van is gaan we over tot huisuitzetting. 

Vermoedt u woonfraude? Heeft u het gevoel dat er iets niet klopt? Geef het aan ons door. Dat kan ook anoniem.
Vermoeden dat mensen in uw buurt hennep kweken of handelen in drugs? Dit kunt u ook melden bij de politie via 0900 8844. Of via Meld Misdaad Anoniem, telefoon 0800 7000. Meer informatie over de gevaren van drugsproductielocaties en hoe u ze kunt herkennen, vindt u op de website NH Drugsalert.

Veelgestelde vragen

Vrijwilliger worden

Samen zijn wij Rosehaghe! De woningbouwvereniging is er voor de bewoners maar ook door de bewoners. Uw actieve deelname is daarom ook noodzakelijk.  

Bewonerscommissie Rosehaghe behartigt de belangen van huurders van Woningbouwvereniging Rosehaghe en denkt mee met het bestuur over beleid dat alle leden van de vereniging aangaat. Lijkt u het wel iets om daar actief aan mee te doen, klik dan hier om naar de pagina te gaan die u daar meer over verteld.

Het Zaeltje is ons bruisende ontmoetingscentrum. Er is daar altijd wat te beleven en hulp is dan ook zeer welkom! Klik hier voor een overzicht van de activiteiten waarin u als vrijwilliger een rol kunt spelen.