Over het Zaeltje

Huren bij Rosehaghe

In aanmerking komen voor een woning?

Rosehaghe beheert 138 vrijwel identieke eengezinswoningen en 2 bovenwoningen. De woningen zijn ruim 90 m2 en worden toegewezen aan meerpersoonshuishoudens met drie of meer personen en een hiervoor passend inkomen. Voor regels over het toewijzen van woningen verwijzen wij u graag naar deze pagina op www.rijksoverheid.nl.

Rosehaghe verhuurt 4 van de woningen in de vrije sector (waarvoor een ander beleid geldt). Deze zijn nu alle bezet. Wanneer er een beschikbaar komt, wordt dat op de website onder “nieuws” vermeld. 

Ook is er in sommige gevallen sprake van tijdelijke verhuur. Meer informatie hierover leest u verder in deze tekst onder de alinea Tijdelijk verhuur

Zo zijn er dus 136 sociale huurwoningen.

De verhuur van deze woningen loopt via Woonservice Kennemerland. Deze organisatie brengt het aanbod van de wooncorporaties en de vraag van de woningzoekenden samen.

Heeft u een huurwoning gevonden in Rosehaghe? Dan sluit Woningbouwvereniging Rosehaghe een huurcontract met u af, inclusief Algemene Voorwaarden. Ook tekent u voor een woningomschrijving, waarin de staat van de woning staat beschreven op het moment dat u er gaat wonen. Na een gezamenlijke inspectie krijgt u de sleutels van uw woning. De huur betaalt u maandelijks vooruit, en moet voor de eerste van de maand binnen zijn. Wilt u uw huurcontract opzeggen, dan geldt een opzegtermijn van 28 dagen.

Regels voor toewijzing naar inkomen
Woningcorporaties moeten ten minste 85% van de vrijkomende sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 932,93 (ook wel DAEB-woningen genoemd) toewijzen aan hun doelgroepen.

• De belangrijkste doelgroep van woningcorporaties zijn huishoudens met een inkomen beneden de DAEB-inkomensgrens. Voor Rosehaghe  zijn dat meerpersoonshuishoudens met drie of meer personen. Voor deze groep is de DAEB-inkomensgrens vastgesteld op € 56.910 (prijspeil 2026).
• Daarnaast mogen corporaties 7,5% van de vrijkomende woningen vrij toewijzen, dus ook aan mensen met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrens. Lokaal bestaat de mogelijkheid om de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% indien woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten daar prestatieafspraken over hebben gemaakt.

Regels voor toewijzing van de vrije ruimte
Als woningcorporaties de vrije toewijzingsruimte niet voor de doelgroep meerpersoonshuishoudens met met drie of meer personen en een inkomen tot € 56.910, (prijspeil 2026) gebruiken, maar voor andere woningzoekenden moeten zij een aantal huishoudens voorrang geven.

Om te beginnen zijn dit de huishoudens waarvan de gemeente heeft vastgesteld dat zij voorrang krijgen. De gemeente moet dit dan wel hebben vastgelegd in een huisvestingsverordening.

Daarnaast is er nog een groep die voorrang krijgt. Dit zijn:

• huishoudens met problemen rond gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten;
• huishoudens die (met toestemming van de corporatie) woningen met elkaar ruilen;
• medehuurders die (met toestemming van de corporatie) huurder worden.

Uitzonderingen inkomenstoets
In bepaalde gevallen kan men uitgezonderd worden voor de inkomenstoets bij toewijzingen. Ook zijn er situaties waarin personen hun inkomen op een andere wijze dan de verplichte inkomensverklaring of aanslag inkomstenbelasting mogen aantonen. Bepaalde huishoudens met een zorgindicatie komen in aanmerking voor een sociale huurwoning, ook als het inkomen boven de inkomensgrens ligt.

Regels voor passend toewijzen
Woningcorporaties moeten extra aandacht geven aan huishoudens met de laagste inkomens die een inkomen hebben tot de inkomensgrens van het passend toewijzen. Deze huishoudens moeten een betaalbare woning krijgen toegewezen onder de aftoppingsgrens die voor hen geldt. Daarom staat in de gewijzigde Woningwet een norm over passendheid.

Elke corporatie moet aan tenminste 95% van de huishoudens een passende woning toewijzen, mits zij een inkomen hebben tot de inkomensgrens voor passend toewijzen. Dit is een woning met een kale huur onder de aftoppingsgrens.

De aftoppingsgrens is € 764,14 (prijspeil 2026) voor huishoudens van meer dan 2 personen.

In 2026
De norm van passendheid geldt voor huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens voor passend toewijzen. Die grenzen zijn in 2026:

• € 39.925 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd;
• € 38.650 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd.

5% vrije toewijzingsruimte bij passend toewijzen
Voor passend toewijzen geldt dat de inzet van de 5% vrije toewijzingsruimte over het voorgaande of opvolgende jaar gespreid kan worden, zodat lokaal beter gebruik gemaakt kan worden van die ruimte. Dit biedt in het bijzonder meer ruimte voor kleinere toegelaten instellingen die maar een zeer beperkt aantal toewijzingen per jaar hebben.

Uitzonderingen voor passend toewijzen
Voor ouderen met een inkomen tot de inkomensgrens voor passend toewijzen maar met een hoog vermogen is een uitzondering voor passend toewijzen mogelijk, zodat zij wanneer zij dat wensen een duurdere woning kunnen huren die beter past bij hun woonwensen. Voor de hoogte van het vermogen is aangesloten bij de grens zoals die geldt voor de Wet op de zorgtoeslag. Deze is € 146.011 (prijspeil 2026) voor huishoudens zonder toeslagpartner en € 184.633 (prijspeil 2026) voor huishoudens met een toeslagpartner.

Hoe wordt het inkomen berekend bij de toewijzing van een sociale huurwoning?
Bij de toewijzing van een sociale huurwoning kijkt een woningcorporatie naar het huishoudinkomen van de huurder en eventuele partner. Uitgegaan wordt van het ‘verzamelinkomen’ zoals de Belastingdienst dat hanteert (dus niet het netto inkomen), dat kan blijken uit de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of een inkomensverklaring (tegenwoordig digitaal te genereren). Omdat het gegevens over een van de twee jaren voorafgaande aan het toewijzingsjaar betreft, moet het inkomen bij toewijzing worden geïndexeerd naar het actuele inkomen.

Indien gegevens van de Belastingdienst ontbreken of indien uitgegaan wordt van het actuele inkomen, worden bewijsstukken zoals de meest recente salaris- of uitkeringsstrookjes geleverd. Het inkomen van inwonende kinderen (minderjarig en meerderjarig) hoort niet bij het huishoudinkomen. Ook zijn een aantal groepen uitgezonderd van de inkomenstoetsing .In bijlage 5 van het BTIV is nader omschreven welke documenten geaccepteerd worden voor een inkomenstoets en hoe een inkomenstoetsing eruit ziet.

Wij gebruiken uw inkomen op uw inkomensverklaring (IBRI) om te berekenen of u in aanmerking komt voor de woning waarop u hebt gereageerd. Op de inkomensverklaring staan meestal inkomensgegevens over een vorig jaar, of misschien zelfs nog iets ouder. Dat ‘oude’ inkomen moet u vermenigvuldigen naar een inkomen voor dit jaar. Dit heet indexeren.

Voor het omrekenen naar inkomen 2026 moet het verzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld als volgt worden berekend:

• Inkomensgegevens over 2024 vermenigvuldigt u met 1,0802
• Inkomensgegevens over 2024 vermenigvuldigt u met 1,1002.

De uitkomst daarvan telt als uw inkomen voor 2026. Met dit inkomen kunt u zien op welke woningen u kunt reageren. Wij gebruiken dit inkomen om te beoordelen of u in aanmerking komt voor de woning waarop u reageert.

 Tijdelijke verhuur

De tijdelijke verhuur van de woningen in Rosehaghe hangt samen met het renovatie-mutatie beleid van de vereniging. De vereniging wil een betere en beheersbare planning krijgen van het renovatie budget. Vandaar dat we het hulpmiddel tijdelijke verhuur inzetten.

In de herfst van 2015 zijn we met de gemeente Haarlem tot overeenstemming gekomen om woningen tijdelijk te kunnen verhuren in afwachting van een opknapbeurt.

Wanneer er een woning vrijkomt kunnen we nu kiezen. Als de woning op niveau is, kan deze direct voor onbepaalde tijd doorverhuurd worden via Woonservice.

Wanneer renovatie nodig is, kan de woning in de tijdelijke verhuur. Eerst voor een periode van twee jaar en daarna van jaar op jaar tot een maximum van zeven jaar. Belangrijk om te weten is, dat de verhuurder het contract met een termijn van drie maanden op kan zeggen, dus de tijdelijke verhuur termijn hoeft niet volgemaakt te worden. Dit alles gebeurt zoveel mogelijk in overleg.

Door deze extra verhuurmaatregel kunnen we een aantal woningen verzamelen waar renovatie nodig is. Dit scheelt in de uitvoeringskosten, doordat we het jaar voorafgaand aan de renovatie de werkzaamheden beter kunnen voorbereiden en aanbesteden, zonder onnodig verlies van huurinkomsten. Op de begroting is vooraf duidelijk welk bedrag gereserveerd dient te worden. Dit geeft een veel rustiger beeld op de begroting. Terwijl ook precies duidelijk is hoeveel woningen vrijkomen voor verhuur onbepaalde tijd. 

Hoe betaal ik de huur?

De huur is bij vooruitbetaling verschuldigd en moet aan het einde van iedere maand worden betaald voor de komende maand.

Betaling van de huur geschiedt via een automatische incasso van het IBAN-nummer van de huurder. De huurder is verantwoordelijk voor het zorgen voor voldoende saldo voor het laten incasseren van de huur.

Wat als ik huurachterstand heb?

Bij betalingsproblemen neemt u contact op met de woningbouwvereniging om gezamenlijk tot een oplossing te komen. U kunt dit doen door een e-mail te sturen aan het bestuur via administratie@rosehaghe.nl. 

Indien wij met u een betalingsregeling treffen en u komt de afgesproken afspraken niet na geven wij de vordering uit handen aan ons incassobureau.

Indien om welke reden dan ook incasseren niet mogelijk is (het huurbedrag wordt in dat geval ‘gestorneerd’) dient u alsnog zelf het huurbedrag over te maken op de rekening van de woningbouwvereniging. U heeft hiervoor de tijd tot de 15de van de maand, waarover huur is verschuldigd.

Indien de huur op de 15de van de maand niet op de rekening van de woningbouwvereniging is bijgeschreven en geen overleg tussen u en woningbouwvereniging heeft plaatsgevonden ontvangt u een herinnering van het administratiekantoor om dat alsnog binnen 16 dagen te doen. 

Indien hieraan geen gehoor wordt gegeven gaat de vordering naar het incassobureau, die het innen van de huur verder ter hand neemt. U ontvangt hierover bericht. Vanzelfsprekend brengt dit aanzienlijke kosten voor u als huurder met zich mee.

 

Wonen in een monument

De woningen van woningbouwvereniging Rosehaghe vallen onder monumentenzorg. Het oorspronkelijke karakter van ons unieke stadsdeel wordt hiermee veiliggesteld. Samen moeten wij er dan ook voor zorgen dat er geen inbreuk wordt gedaan op de vormgeving en uitstraling zoals in de jaren ’20 ontworpen. Hiervoor gelden voor zoals binnen als buiten een aantal door monumentenzorg bepaalde regels. In de algemene huurvoorwaarden staan deze ook genoemd. We zetten hieronder het een en ander nog even op een rijtje.

Binnen

Het interieur van de woningen kent specifieke bij de stijl van Van Loghem horende elementen. Mocht u iets willen veranderen vraag dan altijd vooraf toestemming aan de woningbouwvereniging. Denk hier bv bij aan:

• Vaste kasten
• Keuken
• Badkamer

Alles wat tot het casco van het huis hoort (kozijnen, vloeren, dragende constructie) mag niet veranderd worden.
Behangen en schilderen mag gewoon zonder overleg.

Buiten

• Beplanting: De beplanting in de voor- en zijtuinen mag niet hoger zijn dan 3 meter en mag geen hinder of gevaar op (gaan) leveren voor uzelf of uw buren. Als u hier niet aan voldoet dient u op eerste aanwijzing van de woningbouwvereniging de beplanting te snoeien dan wel te verwijderen.
• Beveiligingscamera’s: Uitsluitend na overleg en met toestemming van de woningbouwvereniging.
• Buitenverlichting: Bij de voordeur mag een bescheiden verlichtingselement worden aangebracht. Tl-lampen, grote schijnwerpers ed zijn niet toegestaan. Mocht u ivm veiligheid toch behoefte hebben aan verlichting overleg dan met de woningbouwvereniging.
• Erfscheiding: Eventuele erfscheiding in de voor- en zijtuin dient transparant te zijn en mag niet hoger zijn dan de heg. Erfscheiding in de achtertuin mag maximaal 2 meter zijn, gemeten vanaf straatniveau. U dient zelf de door u geplaatste erfscheidingen te onderhouden. De door de woningbouwvereniging aangebrachte erfscheiding vallen onder het onderhoud van de woningbouwvereniging.
• Gevelbegroeiing: Dit is alleen toegestaan als de beplanting de fundering, gevels en goten niet aantast. Indien dit naar inzicht van de woningbouwvereniging wel problemen op kan (gaan) leveren moet u de beplanting verwijderen. Bij het in gebreke blijven daarvan zullen de kosten voor het herstel van de beschadiging op u worden verhaald.
• Heg: Deze is gezichtsbepalend voor de wijk en wordt daarom door een hoveniersbedrijf onderhouden. U mag niet zelf snoeien of modelleren. Uiteraard mag u hinderlijke scheuten die de heg ontsieren wel zelf afknippen.
• Huisnummerplaatjes: De huisnummerplaatjes zijn speciaal voor Rosehaghe ontworpen en mogen niet vervangen worden.
• Plantenbakken en -potten: Hou het plaatsen van potten bescheiden en tijdelijk en zorg (als dat nodig is) voor een deugdelijke en stevige bevestiging in de muur. Nooit in de houten kozijnen! Kijk ervoor uit dat de bevestiging geen blijvende schade aan de muur met zich meebrengt.
• Schilderwerk: Hiervan is de kleur bepaald, deze mag niet worden veranderd en valt onder het onderhoud van de woningbouwvereniging
• Tuin: Deze is bedoeld als siertuin en niet als erf voor opslagdoeleinde. Dus geen fietsenstalling, speelhutjes, bergplaatsen voor vuilnisbakken ed.
• Tuinhekjes: Deze mogen qua vorm, uitvoering, materiaalgebruik en kleur niet te veel opvallen in het straatbeeld.
• Versiering: zoals bv-zonnewijzers, oude gereedschappen en andere toevoegingen van enige omvang zijn niet toegestaan.
• Verwaarlozing tuin: De woningbouw zal u bij ernstige verwaarlozing van uw tuin u dit schriftelijk melden en een termijn stellen tot het zelf onderhouden van de tuin. Mocht u in gebreke blijven kan de woningbouwvereniging dit laten uitvoeren en de kosten bij u verhalen.
• Vogelhuisjes: Mocht u een vogelhuisje willen, plaats die dan op de door deskundigen aangegeven plek op de gevel in de achtertuin. Het liefst een vogelhuisje dat geadviseerd is door Vogelbescherming Nederland.
• Voorzetramen: Behoudens de voorzetramen die ten tijde van de inventarisatie aanwezig waren en vermeld zijn op de woningomschrijving mogen er geen voorzetramen meer geplaatst worden. Eventueel kan men gebruik maken van achterzetramen.
• Zonneschermen: Altijd van tevoren overleggen. Zonwering methoden als luxaflex of lamellen aan de binnenkant van de ramen hebben de voorkeur, zeker aan straatzijde.

Reparatie en onderhoud

Klachten

Woningbouwvereniging Rosehaghe is een woongemeenschap waar iedereen vriendelijk en respectvol met elkaar omgaat. De bewonerscommissie zorgt voor een goede vertegenwoordiging van de belangen van de huurders en overlegt regelmatig met het bestuur van de vereniging. Er zijn ‘korte lijnen’ en veel buurtgenoten kennen elkaar. Maar hoe goed onze woningbouwvereniging ook zijn best doet om alles naar tevredenheid te regelen; een klacht kan altijd ontstaan. De bestuursleden van de woningbouwvereniging zijn hiervoor per email of telefonisch bereikbaar. Hun contactgegevens staan op de website. In de praktijk blijkt dat we er vaak samen uitkomen en een goede oplossing vinden voor beiden. Mocht dat toch niet zo zijn, dan heeft Rosehaghe daarvoor een Klachtenregeling opgesteld.

Hoe dient u een klacht in?

Klachten kunt u op drie manieren bij de Klachtencoördinator Aldert Nijhuis indienen:

• Online via het digitale klachtenformulier.
• Schriftelijk: in Het Zaeltje liggen klachtenformulieren, die u zelf kunt invullen als u niet over internet beschikt. U kunt het ingevulde formulier opsturen naar of in de brievenbus doen van Hoofmanstraat 60, 2013 EE Haarlem, het woonadres van Aldert Nijhuis.
• Per email: administratie@rosehaghe.nl

Wat gebeurt er als u een klacht heeft ingediend?

Klachtencoördinator Aldert Nijhuis zal binnen drie werkdagen na ontvangst van uw klacht contact met u opnemen, en een afspraak met u maken om de kwestie te bespreken en de verdere gang van zaken te bepalen. 

Het kan zijn dat u er via de onafhankelijke klachtencoördinatie toch met het Bestuur en/of andere betrokkenen niet uitkomt. U heeft dan een ‘geschil’ en u kunt, als u wilt, andere stappen ondernemen. U kunt met uw klacht bijvoorbeeld terecht bij de Huurcommissie of naar de rechter stappen.

Klachten over de hoogte van de huur/huurverhoging

Woningcorporaties mogen jaarlijks de huur verhogen. De overheid stelt de regels vast waaraan deze huurverhoging moet voldoen. Als u vindt dat Rosehaghe zich niet aan deze regels heeft gehouden of u vindt de huurverhoging onterecht, dan kunt u bezwaar maken. In de aankondiging huurverhoging staat altijd vermeld hoe en waar u bezwaar kunt maken en binnen welke termijn u dat moet doen. Bij een bezwaar zal Rosehaghe eerst samen met u naar een oplossing zoeken. Desgewenst kan de Klachtencoördinator daarbij worden ingeschakeld. Als dit niet lukt, is Rosehaghe wettelijk verplicht het bezwaarschrift door te sturen naar de Huurcommissie. Die stelt een onderzoek in en zal uitspraak doen. De Huurcommissie kan ook een uitspraak doen over de hoogte van de huur.

Woonfraude

In de overspannen woningmarkt waar Rosehaghe met haar 140 woningen in ligt komt woonfraude ook voor. Hieronder leggen we uit wat het bestuur van Rosehaghe onder woonfraude verstaat.

Het bestuur heeft ook een stappenplan ontworpen hoe woonfraude wordt aangepakt. Bij vermoedens wordt er altijd actie ondernomen.

In het huurcontract staat expliciet vermeld dat de hoofdhuurder(s) nauwkeurig moeten melden wie er in de woning woont en staat ingeschreven. Bij veranderingen dient zij deze schriftelijk te melden bij het bestuur.

De hoofdhuurder(s) wordt(en) geacht haar/zijn hoofdverblijf te hebben in de woning en hier dan ook minimaal 70% van de tijd aanwezig te zijn.

Wat is woonfraude?

Woonfraude is alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en over-bewoning van een woning waarbij geen toestemming is van de eigenaar. Het is feitelijk een vorm van bedrog; de werkelijkheid is anders dan wordt voorgesteld op papier of digitaal. De aanpak van woonfraude staat, zowel landelijk als bij Rosehaghe, zeer hoog op de agenda. Onrechtmatig gebruik van sociale huurwoningen: dat is woonfraude

Onderverhuur, de woning leeg laten staan, hennepteelt of verhuur aan toeristen is niet toegestaan. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen die hier recht op hebben én die op een wachtlijst staan. Rosehaghe bestrijdt woonfraude en kan uw hulp goed gebruiken. Met als doel: sneller woonplezier voor woningzoekenden en u een veilige en prettige buurt. 

Wat is woonfraude?

• Als de huurder de woning verhuurt aan iemand anders, zonder dat Rosehaghe daar toestemming voor heeft gegeven.
• Als de huurder de woning in gebruik geeft aan een ander die niet op het huurcontract vermeld staat en zelf merendeels elders woont.
• Als de woning lange tijd leeg of onbewoond is, bijvoorbeeld omdat de huurder langdurig in het buitenland verblijft of samenwoont op een ander adres.
• Als de woning wordt gebruikt voor illegale doeleinden, zoals hennep kweken, drugsverkoop of prostitutie.
• Als de woning als postadres of opslag wordt gebruikt, bijvoorbeeld voor criminele activiteiten.

In deze gevallen kan Rosehaghe besluiten deze woningen te ontruimen, zodat deze weer beschikbaar komen voor mensen die recht hebben op een sociale huurwoning.

Waarom bestrijden wij woonfraude?

• Om oneigenlijk gebruik van een sociale huurwoning te voorkomen.
• Om overlast en verval te voorkomen.
• Veiliger gevoel te geven in de buurt.
• Kortere wachtlijsten voor sociale huurwoningen realiseren

Toeristische onderhuur
Toeristische onderverhuur is onder geen voorwaarden toegestaan. Onze woningen zijn gebouwd met gemeenschapsgeld. Ze zijn zéker niet bestemd voor onderverhuur of verhuur aan toeristen, waarbij de huurder er ook nog geld aan verdient. Dit is woonfraude. Wij pakken dit dan ook stevig aan. In het huurcontract staat onderverhuur expliciet vermeld als niet toegestaan.

Hennep en drugs
Rosehaghe tolereert geen (voorbereiding van) hennepkwekerijen, andere productiewijzen van drugs en/of handel in drugs. Ook niet voor eigen gebruik. Als blijkt dat hier sprake van is gaan we over tot huisuitzetting. 

Vermoedt u woonfraude? Heeft u het gevoel dat er iets niet klopt? Geef het aan ons door. Dat kan ook anoniem.
Vermoeden dat mensen in uw buurt hennep kweken of handelen in drugs? Dit kunt u ook melden bij de politie via 0900 8844. Of via Meld Misdaad Anoniem, telefoon 0800 7000. Meer informatie over de gevaren van drugsproductielocaties en hoe u ze kunt herkennen, vindt u op de website NH Drugsalert.

Veelgestelde vragen

Vrijwilliger worden

Samen zijn wij Rosehaghe! De woningbouwvereniging is er voor de bewoners maar ook door de bewoners. Uw actieve deelname is daarom ook noodzakelijk.  

Bewonerscommissie Rosehaghe behartigt de belangen van huurders van Woningbouwvereniging Rosehaghe en denkt mee met het bestuur over beleid dat alle leden van de vereniging aangaat. Lijkt u het wel iets om daar actief aan mee te doen, klik dan hier om naar de pagina te gaan die u daar meer over verteld.

Het Zaeltje is ons bruisende ontmoetingscentrum. Er is daar altijd wat te beleven en hulp is dan ook zeer welkom! Klik hier voor een overzicht van de activiteiten waarin u als vrijwilliger een rol kunt spelen.

 

Hulp aangeboden

Dit zijn namen en telefoonnummers van vrijwilligers uit de wijk die hun hulp aanbieden:

• Yvonne (0615 596 778): Lampjes ophangen, opruimen, boodschappen
• Huib (0653 593 789): Simpele klusjes in huis
• Maria (0641 518 244): Tuin vegen, spullen naar kringloop, boodschappen
• Robin (0638 687 797): Elektra, water, timmeren, ophangen, monsteren enz.
• Linda (0642 517 435): Boodschappen, wandelingetje, telefoonproblemen, formulieren invullen
• Naomi (0646 742 389): Dingen ophangen, in elkaar zetten enz., internetzaken, formulieren invullen
• Peter (0649 644 795): Kleine klusjes in en om het huis